Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
3) иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Рассмотрим каждое из этих оснований.
Решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в том числе находящихся в аренде. В данном случае орган соответствующего уровня власти, уполномоченный распоряжаться земельными участками (комитет, департамент, министерство по земельным и имущественным отношениям) выносит на основании правоустанавливающего документа на исходные земельные участки и кадастровый паспорт (кадастровые паспорта) на вновь образуемый (образуемые) участок (участки) решение о разделе или объединении земельных участков. Решение может быть оформлено в форме распоряжения или иного правового документа.
Соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков, находящихся в частной собственности. Соглашение составляется в произвольной форме также на основании имеющихся правоустанавливающих документов на земельные участки и новых кадастровых паспортов. Соглашение не требуется в случае выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Иным документом, на основании которого в соответствии с Законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков, например, может быть решение суда.
В том случае, если собственником исходных земельных участков является одно частное лицо, то никакого соглашения или решения не требуется. На государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, предоставляется заявление данного лица и новые кадастровые паспорта.
Если собственником является Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование, то государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется:
- на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица;
- на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с Земельным кодексом.
Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц. Поскольку таких сособственников может быть очень много, Законом о регистрации упрощена процедура подачи документов на государственную регистрацию в этом случае – заявление на государственную регистрацию может быть подано одним лицом (а не всеми). Доверенность оформлять тоже не нужно. Это экономически выгодно собственникам, поскольку для представления интересов физических лиц требуется нотариально удостоверенная доверенность. Правда, вместо доверенности уполномоченное лицо должно представить выписку из протокола данного общего собрания, заверенную уполномоченным должностным лицом органа.
Кроме документов, необходимых для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, также необходимо согласие в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ст. 11.2 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которой образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образовании земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случае раздела на основании решения суда.
Государственная регистрация прав в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, не может быть произведена отдельно по каждому земельному участку. Например, если на государственную регистрацию права собственности вновь образуемых земельных участков представлено только одно заявление на право, тогда как образовалось несколько земельных участков, то государственная регистрация будет приостановлена до тех пор, пока в дело правоустанавливающих документов не будет представлено заявление на государственную регистрацию прав на оставшиеся образованные земельные участки. Если все заявления на все вновь образуемые участки или наоборот, прекращаемые, не будут поданы, в государственной регистрации будет отказано.
Государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков, исключив земельные участки, образуемые при выделе.
При государственной регистрации вновь образуемых земельных участков все обременения и ограничения с исходящих земельных участков переходят на новые земельные участки.
Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, не является обязательной. По этой причине земельный участок, оформленный до введения в действие Закона, можно также разделить, объединить и т.д. При этом государственная регистрация права на сам земельный участок не требуется. Необходимы лишь документы, подтверждающие право на данный земельный участок и его кадастровый паспорт.
Неважно, является ли право на исходный земельный участок зарегистрированным в соответствии с Законом или нет, в любом случае из кадастровых паспортов вновь образуемых земельных участков должно быть видно, что они образовались именно из этого земельного участка. Это определяется по кадастровым номерам. Например, если из одного земельного участка в результате раздела образуется два земельных участка, то в кадастровых паспортах «новых» земельных участков будут указываться их кадастровые номера и номер предыдущего земельного участка, то есть исходного, из которого образовались эти «новые».
Площадь образуемых земельных участков в совокупности должна быть не больше площади исходных. Однако в результате межевания иногда случаются ситуации, когда образуемые участки получаются больше. В этом случае в государственной регистрации будет отказано, ввиду того что имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (в случае, если исходный земельный участок был зарегистрирован в соответствии с Законом) или по причине того что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства. Кроме того, одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Это означает, что собственник может сразу при разделе, например, продать один из образованных участков, несмотря на то что право на такой отчуждаемый участок еще не возникло. То есть согласно сведениям ЕГРП земельный участок (вновь образуемый), который заявитель хочет передать покупателю, еще не существует.
Начальник Рыбинского отдела Управления Росреестра по Ярославской области В.А. Аршинникова
